Đất ao có lên thổ cư (đất ở) được không? Các quy định và thủ tục

Quá trình chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư đóng vai trò quan trọng trong hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai.

1. Có được chuyển đổi đất ao sang đất ở không?

Luật đất đai năm 2013, đất ao có thể được sử dụng cho mục đích nông nghiệp hoặc mục đích ở, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể được quy định trong luật này. Do đó, việc chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư đòi hỏi phải có sự cho phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 57, Khoản 1 của Luật đất đai.

Nói một cách đơn giản, những người hoặc hộ gia đình muốn chuyển đổi đất ao thành đất ở phải viết đơn yêu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất và sau đó phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

2. Điều kiện chuyển đổi đất ao lên thổ cư

Theo Điều 52 của Luật Đất đai, UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở dựa trên hai căn cứ sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, chỉ khi nao thửa đất ao thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, để được UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở, bạn cần đảm bảo rằng việc này tuân thủ đúng quy định và điều kiện được nêu trong Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan.

3. Thủ tục chuyển đổi từ đất ao lên đất ở

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Sổ đỏ: Đây là tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cần thiết cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Hộ gia đình hoặc cá nhân khi muốn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có liên quan đến đất đai.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Cơ quan này sẽ hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

• Sau khi thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Cơ quan này cũng sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân sau khi họ thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính được quy định.

4. Chuyển đổi đất ao lên thổ cư bao nhiêu tiền?

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Cụ thể theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp 

Ngoài các khoản tiền sử dụng đất phải nộp, việc chuyển đổi đất vườn sang đất ở còn đi kèm với một số lệ phí khác như sau:

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định về lệ phí này thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh và phụ thuộc vào địa phương cụ thể. Người sử dụng đất cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 20/2019/NĐ-CP, tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%. Giá đất để tính phí trước bạ dựa trên bảng giá đất được UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và không phải tất cả các tỉnh thành đều thu loại phí này.

5. Mất bao lâu chuyển đất ao lên đất ở

Theo khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở được quy định như sau:

• Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Lưu ý : Thời gian trên không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây là thông tin chi tiết về quy trình và điều kiện chuyển đổi đất ao thành đất ở mà Đất Vàng Việt Nam muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

​​Đất vàng Việt Nam

​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất

​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

​​Hotline: 0961.85.0990

​