Quy trình đầu tư dự án

arrowarrow

Quy trình phát triển dự án bất động sản

Quy trình phát triển dự án bất động sản

calendar8 tháng 4, 2022

Dự án bất động sản là một loại hình bỏ vốn để đầu tư nhằm xây dựng một mô hình kinh doanh trên khu đất nào đó. Để phát triển dự án bất động sản, các nhà đầu tư cần thiết lập một quy trình đảm bảo các quy định của pháp lý và mang đến hiệu quả kinh doanh. Tùy thuộc vào từng loại hình cũng như tính chất của bất động sản mà có những quy trình phát triển khác nhau. Theo dõi ngay quy trình phát triển dự án bất động sản được giới thiệu ở bài viết dưới đây.

news

Quy trình để phát triển một dự án bất động sản

Các bước phát triển dự án bất động sản

Trình tự

Hạng mục

Cơ sở pháp lý

Bước 1

Chấp thuận các chủ trương đầu tư

1. Luật nhà ở số 65/2014/QH13

2. Luật đất đai số 45/2013/QH13

Bước 2

Phát triển quy mô quỹ đất của dự án để triển khai dự án bằng các hình thức: Đấu giá, quyền sử dụng đất ở hợp pháp, đấu thầu quyền sử dụng đất.

1. Luật đấu giá số 01/2016/QH14

2. Luật đấu thầu số 43/2013/QH13

3. Luật đất đai số 45/2013/QH13

4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Bước 3

Công nhận chủ đầu tư cho mỗi dự án

1. Luật đất đai số 45/2013/QH13

2.  Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

3. Thông tư 19/2016/TT-BXD

4. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

5. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Bước 4

Phê duyệt chi tiết quy hoạch xây dựng 1/500

 

1. Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12

 

Bước 5

Quyết định chuyển giao đất và chuyển mục đích quyền sử dụng đất

1. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành

2. Luật Đất đai Luật đất đai số 45/2013/QH13

Bước 6

Thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến tài chính

1. Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

2. Luật đất đai số 45/2013/QH13

Bước 7

Xin phép xây dựng ( thẩm tra thiết kế xây dựng và thiết kế cơ sở)

1. Luật xây dựng số 50/2014/QH13

2. Thông tư 15/2016/TT-BXD

3. Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp để cấp phép xây dựng

4. Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng 

Toàn bộ quá trình phát triển một dự án bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý liên quan. Các dự án nhà ở thương mại thường mất nhiều thời gian để đưa sản phẩm ra thị trường, mất khoảng 2-3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đền bù phá dỡ; chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian, khoảng 1-2 năm cho các thủ tục đầu tư như xác định và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; thực hiện nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và khoảng 2-3 năm để triển khai xây dựng dự án. Trong quá trình này, việc xác định chủ đầu tư dự án là khâu cực kỳ quan trọng, bắt đầu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hay chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đây là vấn đề lớn và là nguyên nhân chính dẫn đến điểm nghẽn thị trường bất động sản hiện nay.

Quy trình phát triển dự án bất động sản chuẩn 7 bước

Theo quy định tại Nghị định số 99/2015 / NĐ-CP, việc lựa chọn nhà đầu tư sẽ được thực hiện theo các hình thức khác nhau tùy theo tình hình. Để hoàn thiện việc triển khai các dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, theo ý kiến ​​của các Sở, ngành, đơn vị tại cuộc họp diễn ra ngày 22/02/2020, Sở Xây dựng Thành Phố Hồ Chí Minh cũng đề nghị UBND thành phố cần thống nhất quy trình thực hiện các dự án nhà ở phù hợp với quy định của Luật Đầu tư, nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Trường hợp các nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất

Trường hợp nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, được giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng Tổ chuyên gia xem xét, thẩm định hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định chủ trương đầu tư, quyết định chính sách theo quy định và thẩm quyền của Luật đầu tư và các nghị định thi hành.

Cần lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất

Sau khi được quyết định chủ trương đầu tư, chủ đầu tư lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án đã thỏa thuận và giao cho Sở Quy hoạch và Xây dựng tổ chức, thực hiện theo quy định.

Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại

Các bước thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trích từ Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, các bước thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới đây:

Bước

Nội dung

Căn cứ pháp lý

Đơn vị phụ trách

1

Lập các thủ tục nhằm đưa ra quyết định chủ trương đầu tư

Luật Đầu tư

 

Sở Kế hoạch và Đầu tư.

2

Lập chi tiết quy hoạch tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình

Luật Quy hoạch đô thị

 

Sở Quy hoạch-Kiến trúc;

UBND quận/huyện.

 

3

Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích quyền sử dụng đất

Luật Đất đai

 

Sở Tài nguyên và Môi trường.

4

Xác định các nghĩa vụ liên quan tới tài chính, nộp tiền để sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

5

Công nhận chủ đầu tư, thiết kế kỹ thuật, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp Giấy phép xây dựng

 

Sở Xây dựng

 

Trường hợp các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp

Do đó, theo công văn số 2363 / SXD-PTĐT của Sở Xây dựng TP.HCM, trong cả hai trường hợp, việc công nhận chủ đầu tư chỉ được thực hiện sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố phát sinh đất do bồi thường đất nông nghiệp, đất đặc khu, phải xử lý thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Đây là một vấn đề lớn liên quan đến pháp lý thể hiện sự lúng túng của các chủ đầu tư dự án, gây nên đọng vốn và hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư giảm sút khi phải tạm dừng phát triển dự án để thực hiện kiểm tra lại các thủ tục pháp lý tới việc lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất

Lời kết

Trên đây là quy trình phát triển dự án bất động sản và các trường hợp cần lưu ý khi thực hiện dự án. Hy vọng các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn tổng quan nhất khi phát triển dự án bất động sản để thu về lợi nhuận cao.

Ngoài ra, tại chuyên mục Thông tin quy hoạch của Đất vàng cũng thường xuyên cập nhật những thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác nhất. Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc. 



Đất vàng Việt Nam

Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất
Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
Hotline: 0961.85.0990     
Email: info@datvangvietnam.net