Đất xây dựng công trình sự nghiệp là gì? Quy định pháp luật mới nhất

Đất xây dựng công trình sự nghiệp là gì?

Đất xây dựng công trình sự nghiệp (DTS) là một phạm trù pháp lý quan trọng trong lĩnh vực đất đai Việt Nam. Việc xác định chính xác định nghĩa và các quy định đi kèm là điều cần thiết để đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ đi sâu vào phân tích khái niệm và những đặc điểm cơ bản của loại đất đặc thù này.

Về bản chất, Đất xây dựng công trình sự nghiệp là một phân nhóm thuộc Đất phi nông nghiệp, có chức năng cốt yếu là làm nền tảng cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cộng đồng và không mang tính chất kinh doanh thuần túy. Phạm vi của loại đất này rất rộng, bao gồm các công trình thiết yếu như trường học, bệnh viện, bảo tàng, trung tâm văn hóa, cơ sở nghiên cứu khoa học, và các cơ sở ngoại giao. Các công trình này được Nhà nước giao hoặc cho thuê, với mục đích chính là cung cấp các dịch vụ công ích lâu dài. Theo tinh thần của Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 5, khoản 4), việc triển khai các dự án trên đất DTS luôn đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch và thủ tục cấp phép xây dựng.

Một trong những điểm khác biệt lớn nhất của đất DTS nằm ở tính ổn định và thời hạn sử dụng. Với các đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính, Luật Đất đai 2024 (khoản 5 Điều 171) đã quy định quyền sử dụng đất này là vô thời hạn, nhằm duy trì sự liên tục và bền vững của các dịch vụ công. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ phải bám sát quy hoạch đã được duyệt. Đặc biệt, người sử dụng tuyệt đối không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác nếu chưa nhận được sự phê chuẩn chính thức từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Công tác quản lý đối với đất DTS được thực hiện hết sức chặt chẽ nhằm loại trừ nguy cơ lạm dụng hoặc sử dụng sai mục đích. Bất kỳ công trình nào được xây dựng (như cơ sở giáo dục, y tế) đều phải đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường và an toàn theo quy định. Điều này không chỉ tối ưu hóa việc sử dụng đất công mà còn bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc tiếp cận các dịch vụ công chất lượng.

Các loại đất xây dựng công trình sự nghiệp theo quy định pháp luật

Để có cái nhìn toàn diện về Đất xây dựng công trình sự nghiệp (DTS), việc đi sâu vào từng tiểu loại là vô cùng cần thiết. Các văn bản pháp luật hiện hành, điển hình là Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đã phân nhóm cụ thể nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất phù hợp với mục đích công ích.

1. Đất dành cho phát triển văn hóa

Đây là quỹ đất được dành riêng cho các hoạt động nâng cao đời sống tinh thần của cộng đồng, đồng thời bảo tồn giá trị di sản. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất này được sử dụng để xây dựng các thiết chế như: trung tâm hội nghị, nhà hát, bảo tàng, thư viện, và các cơ sở văn hóa cộng đồng như nhà văn hóa hay cung thiếu nhi. Mọi công trình xây dựng trên đất này đều phải hòa hợp với quy hoạch chung và bảo vệ môi trường, cảnh quan xung quanh.

2. Đất phục vụ y tế và chăm sóc sức khỏe

Sức khỏe cộng đồng là ưu tiên hàng đầu, do đó, đất DTS bao gồm cả khu vực dành cho cơ sở y tế. Loại đất này bao gồm diện tích xây dựng bệnh viện, trạm y tế cơ sở, trung tâm phục hồi chức năng, cùng các cơ sở khám chữa bệnh khác. Một điểm đáng lưu ý là quy định cho phép xây dựng các khu vực hỗ trợ cần thiết như bãi đỗ xe hoặc khu vực nghỉ ngơi cho người nhà bệnh nhân trong khuôn viên y tế. Tuy nhiên, các cơ sở thuộc sự quản lý của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an sẽ không được xếp vào nhóm này. Việc quản lý loại đất này phải đáp ứng nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về vệ sinh và an toàn y tế.

3. Đất dành cho giáo dục và đào tạo nguồn nhân lực

Nhóm đất này có ý nghĩa chiến lược trong việc bồi dưỡng thế hệ tương lai. Theo Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất này dùng để xây dựng mọi cấp học, từ trường mẫu giáo, trường phổ thông cho đến các cơ sở giáo dục đại học, học viện và dạy nghề. Để hỗ trợ hoạt động giáo dục, các công trình phụ trợ như ký túc xá sinh viên, nhà ăn tập thể hoặc bãi đỗ xe nội bộ cũng được phép nằm trong phạm vi đất này. Đặc biệt, Nhà nước thường áp dụng chính sách ưu đãi giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm thúc đẩy sự phát triển của hệ thống giáo dục công lập.

4. Đất dành cho hoạt động thể dục thể thao

Để khuyến khích phong trào thể thao và rèn luyện sức khỏe, một phần đất DTS được dành cho các công trình thể thao. Nhóm này bao gồm các sân vận động quy mô lớn, nhà thi đấu đa năng và các cơ sở luyện tập khác. Mặc dù công năng chính là thể thao, Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng cho phép bố trí các khu vực kinh doanh dịch vụ phụ trợ như bãi đỗ xe hoặc cửa hàng tiện ích, miễn là những hoạt động này không làm sai lệch hoặc ảnh hưởng đến chức năng chính của công trình thể thao. Việc xây dựng cần phải hài hòa với quy hoạch đô thị và tuân thủ các quy định bảo vệ môi trường.

5. Các loại đất sự nghiệp chuyên ngành khác

Bên cạnh các lĩnh vực phổ thông, đất DTS còn bao gồm các khu vực phục vụ cho các ngành nghề chuyên biệt. Theo quy định của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhóm này quy tụ các công trình phục vụ khoa học và công nghệ (như trạm nghiên cứu, phòng thí nghiệm), các cơ sở ngoại giao đoàn, các trạm khí tượng thủy văn, và các công trình phục vụ bảo tồn đa dạng sinh học hoặc xử lý môi trường. Việc quản lý những loại đất này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ của nhiều cơ quan, đảm bảo tính đồng bộ với quy hoạch tổng thể và mục tiêu phát triển bền vững quốc gia.

Quy định pháp luật về đất xây dựng công trình sự nghiệp

1. Chế độ sử dụng đất và thời hạn

- Giao đất không thu tiền: Đây là hình thức phổ biến nhất, áp dụng cho các đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất vào mục đích công ích, phi lợi nhuận (ví dụ: đất xây dựng bệnh viện, trường học công lập).

• Ưu đãi: Tổ chức được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất, giảm thiểu gánh nặng tài chính công.
• Thời hạn: Được sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài hoặc vô thời hạn (đối với các đơn vị sự nghiệp công chưa tự chủ tài chính), đảm bảo sự hoạt động liên tục của các dịch vụ công ích (Điều 171 Luật Đất đai 2024).

- Thuê đất: Áp dụng khi đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất có phát sinh thu phí dịch vụ hoặc có nhu cầu kết hợp hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu (tham khảo Điều 199 Luật Đất đai 2024).

• Thời hạn: Thời hạn thuê đất thường tối đa là 50 năm.

- Nghiêm cấm chuyển đổi tự phát: Tổ chức sử dụng đất DTS phải tuân thủ nghiêm ngặt mục đích đã được quy định trong quyết định giao đất. Tuyệt đối không được tự ý chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê hay các dịch vụ kinh doanh khác mà chưa có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.

- Hạn chế quyền giao dịch: Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế nghiêm ngặt các quyền giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất. Cụ thể là không được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất này.

2. Điểm mới quan trọng theo Luật Đất đai 2024: Sử dụng đa mục đích

Đây là quy định mang tính đột phá, nhằm khai thác hiệu quả tài sản công mà vẫn đảm bảo mục đích sự nghiệp:

- Cơ chế kết hợp thương mại dịch vụ

• Phạm vi áp dụng: Đơn vị sự nghiệp công lập được phép sử dụng một phần diện tích đất DTS để thực hiện hoạt động thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh nhằm tăng nguồn thu, phục vụ cho hoạt động sự nghiệp chính (Điều 202 Luật Đất đai 2024).
• Điều kiện bắt buộc: Để thực hiện việc này, đơn vị phải lập và được phê duyệt Đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, kèm theo việc chuyển hình thức sử dụng đất.

- Nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích kết hợp

• Đối với phần diện tích đất DTS được phép chuyển đổi để kết hợp kinh doanh, đơn vị sự nghiệp công lập bắt buộc phải chuyển sang hình thức thuê đất và thực hiện trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả một lần, tùy theo quy định của Đề án được duyệt.
• Việc này giúp Nhà nước thu được giá trị tài chính tương ứng, tránh thất thoát tài sản công khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Quy trình chuyển đổi và quản lý đất xây dựng công trình sự nghiệp

Quy trình quản lý đất DTS không chỉ dừng lại ở việc giao đất mà còn bao gồm cơ chế kiểm soát nghiêm ngặt đối với sự thay đổi mục đích sử dụng và xử lý vi phạm.

1. Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất và kết hợp kinh doanh

Quy trình này đòi hỏi sự tham gia của cơ quan quản lý Tài sản công và cơ quan quản lý Đất đai.

- Lập Đề án: Đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) phải lập Đề án chi tiết, nêu rõ sự cần thiết của việc sử dụng một phần diện tích đất DTS để kết hợp kinh doanh. Đề án phải chỉ rõ:

• Tỷ lệ diện tích đất dự kiến chuyển đổi (phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến công năng chính của công trình sự nghiệp).
• Phương án tổ chức kinh doanh, nguồn thu dự kiến.
• Cam kết về việc sử dụng nguồn thu bổ sung cho hoạt động sự nghiệp chính.

- Thẩm quyền Phê duyệt Đề án: Đề án phải được Thủ trưởng cơ quan quản lý cấp trên trực tiếp của ĐVSNCL (Bộ, cơ quan ngang Bộ, hoặc UBND cấp tỉnh) phê duyệt.

- Thủ tục Hành chính về Đất đai

• Thẩm định Nhu cầu: Sau khi Đề án được phê duyệt, ĐVSNCL gửi hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT). Sở TN&MT thẩm định sự phù hợp của việc chuyển đổi với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kiểm tra các điều kiện pháp lý khác.
• Quyết định Chuyển mục đích: Căn cứ vào kết quả thẩm định và Đề án đã duyệt, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• Xác định nghĩa vụ Tài chính: Cơ quan Thuế/Tài chính sẽ căn cứ vào quyết định và bảng giá đất để tính toán số tiền thuê đất mà ĐVSNCL phải nộp hằng năm hoặc một lần cho phần diện tích đất đã được chuyển sang mục đích kinh doanh.

2. Cơ chế quản lý và giám sát liên ngành

Việc quản lý đất DTS yêu cầu sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý tài sản, tài chính và đất đai.

- Kiểm soát tính công ích và công năng

• Giám sát định kỳ: Cơ quan quản lý cấp trên phải thực hiện giám sát định kỳ để đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh, dịch vụ không lấn át hoặc làm thay đổi công năng chính của công trình sự nghiệp (ví dụ: khu vực giữ xe của bệnh viện không được chuyển thành nhà hàng).
• Quản lý Sổ sách: Giám sát việc hạch toán và sử dụng nguồn thu từ hoạt động kinh doanh phải được sử dụng đúng mục đích bổ sung cho hoạt động sự nghiệp chính, theo đúng Đề án đã cam kết.

- Quy định về xử lý vi phạm và thu hồi đất

    Căn cứ thu hồi đất DTS: Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp trong các trường hợp sau (Điều 147 Luật Đất đai 2024):

• Sử dụng sai mục đích: Tổ chức sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng quy định về sử dụng đất đã được giao (ví dụ: chuyển đổi công năng chính thành mục đích kinh doanh trái phép).
• Chậm tiến độ: Đất được giao mà không đưa vào sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, hoặc chậm tiến độ hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, trừ trường hợp bất khả kháng.
• Giải thể, phá sản: Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, không còn nhu cầu sử dụng đất.

    Xử lý tài sản khi thu hồi

• Tổ chức sử dụng đất được giao đất không thu tiền sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
• Tổ chức sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và giá trị của tài sản gắn liền với đất (như công trình xây dựng, cơ sở vật chất), trừ trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. 

Việc nắm vững các quy định pháp luật chi tiết, đặc biệt là quy trình chuyển đổi và các giới hạn về quyền, là yếu tố then chốt để các tổ chức sử dụng đất DTS một cách hiệu quả, đúng pháp luật, và phục vụ tốt nhất lợi ích bền vững của cộng đồng.