Đất ở đô thị là gì? Quy định mới nhất về thuế đất ở đô thị

Đất ở đô thị là gì?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất ở đô thị (ký hiệu ODT) là loại đất được sử dụng với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân đô thị. Phạm vi áp dụng bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; và các thị trấn.

Đất ở đô thị được xem là một trong những loại đất có giá trị kinh tế cao nhất do nằm trong khu vực tập trung đông dân cư, cơ sở hạ tầng hiện đại và hệ thống tiện ích đồng bộ. Việc sử dụng loại đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về mật độ, chiều cao, kiến trúc công trình do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc điểm của đất ở đô thị

- Giá trị sử dụng và giá trị kinh tế cao: Đất ở đô thị có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, gần trung tâm và khu thương mại - dịch vụ phát triển nên giá trị cao hơn nhiều lần so với đất nông thôn. Loại đất này dễ mua bán, cho thuê, đầu tư và thường được cấp quyền sử dụng lâu dài, giúp người sở hữu yên tâm, thuận lợi khi thế chấp hoặc vay vốn ngân hàng.

- Mật độ dân cư lớn, diện tích sử dụng nhỏ: Do nhu cầu sinh sống tại thành phố cao, quỹ đất hạn chế nên diện tích mỗi lô đất thường nhỏ. Các khu nhà ở thường được quy hoạch theo mô hình nhà liền kề, chung cư cao tầng hoặc khu dân cư tập trung.

- Hạ tầng đồng bộ, hiện đại: Các khu đất ở đô thị thường có hệ thống đường giao thông, điện, nước, thông tin, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại được đầu tư đầy đủ, nâng cao chất lượng sống và giá trị đất.

- Quản lý và quy hoạch chặt chẽ: Việc sử dụng đất ở đô thị phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, tuân thủ quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, kiến trúc. Mọi hoạt động xây dựng, chuyển nhượng hay tách thửa đều cần được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định về đất ở đô thị

Theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 về phân loại đất như sau: Đất ở tại đô thị

- Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.

- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hạn mức đất ở đô thị

Hạn mức đất ở đô thị là diện tích tối đa mà hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ở trong khu vực đô thị, bao gồm nội thành, ngoại thành, nội thị và ngoại thị của thành phố, thị xã hoặc thị trấn. 

Theo Điều 144, Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức đất ở đô thị: 

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch sử dụng đất địa phương để đưa ra hạn mức giao cho mỗi hộ, cá nhân xây dựng. 

- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng ở đô thị phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng. Đặc biệt khi phê duyệt phải tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

Thời hạn sử dụng đất ở đô thị

Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về khái niệm đất ở đô thị là gì cũng như thời hạn sử dụng. Cụ thể tại điều 125 luật này, đây là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài. Trong các trường hợp sau thì cá nhân, hộ gia đình có thể sử dụng được đất lâu dài ổn định:

- Đất ở do cá nhân và hộ gia đình sử dụng;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định tại Khoản 3, Điều 131 của Luật Đất đai 2013;

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng SX là rừng tự nhiên;

- Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh;

Đất tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo được quy định tại Điều 159 của Luật này;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại Khoản 1, Điều 147 thuộc Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính được quy định tại Khoản 2, Điều 147, Luật Đất đai 2013;

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có danh lam thắng cảnh, các di tích lịch sử - văn hóa có giá trị, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại Khoản 3, Điều 127 và Khoản 2, Điều 128 thuộc Luật Đất đai 2013.

Thuế đất ở đô thị

Căn cứ khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở tại đô thị đều thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở tại đô thị được tính theo công thức sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (đồng)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất x Thuế suất (%)

- Diện tích đất tính thuế: Là diện tích đất ở thực tế sử dụng.

- Giá 1m2 đất: Là giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, ổn định theo chu kỳ.

Lưu ý về thuế suất:

- Diện tích trong hạn mức: 0,03%.

- Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%.

- Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

Việc hiểu rõ khái niệm, đặc điểm, đặc biệt là các quy định về hạn mức sử dụng và cách tính thuế đất ở đô thị sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các quyết định liên quan đến mua bán, xây dựng và đầu tư bất động sản đô thị.

​