Đầu tư nhà phố thương mại (shophouse) tại Việt Nam: Cơ hội - Thách thức - Xu hướng tương lai

Khái niệm nhà phố thương mại shophouse 

Shophouse, hay còn gọi là nhà phố thương mại, là loại hình bất động sản kết hợp giữa không gian sinh hoạt và kinh doanh trong cùng một công trình. Thông thường, tầng trệt được sử dụng làm cửa hàng, văn phòng hoặc quán cà phê, trong khi các tầng trên là không gian sinh hoạt. Mô hình này phổ biến tại các khu đô thị lớn và các thành phố du lịch.

Phân loại shophouse

Shophouse khối đế (Shophouse chân đế chung cư)

Đây là loại hình shophouse thương mại thuần túy, thường xuất hiện tại các khu vực đông dân cư. Nằm ở các tầng thấp (thường từ tầng 1 đến tầng 5) của các tòa nhà chung cư, cao ốc văn phòng hoặc khu phức hợp thương mại. Ưu điểm của loại hình này là thừa hưởng nguồn khách hàng ổn định, dồi dào trực tiếp từ cư dân sinh sống trong tòa nhà và phù hợp với các dịch vụ thiết yếu (siêu thị mini, quán cà phê, phòng gym, nhà thuốc, salon tóc...). Thời hạn sở hữu Thường là 50 năm (hoặc theo thời hạn của dự án) do nằm trên đất thương mại, dịch vụ. Đây là điểm quan trọng cần lưu ý khi đầu tư shophouse khối đế.

Shophouse nhà phố thấp tầng (Shophouse Liền kề/Khu đô thị)

Shophouse Nhà Phố Thấp Tầng (Shophouse Liền Kề) là loại hình nhà phố thương mại được ưa chuộng nhờ công năng kép độc đáo: vừa kinh doanh ở tầng trệt, vừa sinh hoạt hoặc làm văn phòng ở các tầng trên. Thường nằm trong các khu đô thị mới, loại hình này sở hữu tiềm năng tăng giá vượt trội và tính thanh khoản cao. Đặc biệt, ưu điểm lớn nhất thu hút các nhà đầu tư shophouse là pháp lý vững chắc với đa số các dự án được cấp sổ hồng lâu dài (sở hữu vĩnh viễn), đảm bảo giá trị tài sản bền vững theo thời gian.

Cơ hội đầu tư nhà phố thương mại shophouse

Lợi thế hai trong một – vừa ở, vừa kinh doanh

Shophouse mang lại giá trị sử dụng cao, phù hợp với các gia đình muốn kết hợp sinh sống và kinh doanh tại chỗ. Điều này giúp tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng và tạo nguồn thu ổn định.

Tiềm năng tăng giá và dòng tiền cho thuê ổn định

Tại các khu đô thị phát triển mạnh về hạ tầng và dân cư, shophouse thường tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung. Ngoài ra, khả năng cho thuê đạt từ 3–6%/năm, cao hơn so với nhiều loại hình bất động sản khác.

Phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại

Khi đô thị hóa mở rộng, nhu cầu về thương mại dịch vụ tại các khu dân cư tăng mạnh. Shophouse nhờ đó trở thành “hạt nhân kinh doanh” phục vụ cộng đồng, giúp nâng cao giá trị khu vực.

Những thách thức khi đầu tư shophouse

• Rủi ro về vị trí và tính thanh khoản: Không phải shophouse nào cũng có khả năng sinh lời. Nhiều dự án nằm ở vị trí ít dân cư hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện khiến tỷ lệ lấp đầy thấp, thanh khoản kém.
• Cạnh tranh từ thương mại điện tử và trung tâm thương mại: Sự phát triển của bán hàng online và các trung tâm thương mại hiện đại khiến lượng khách đến shophouse giảm, đặc biệt tại khu vực không có lưu lượng người qua lại cao.
• Vấn đề pháp lý và chi phí vận hành: Một số dự án shophouse vẫn gặp vướng mắc về quyền sở hữu lâu dài, quy hoạch hoặc chi phí bảo trì cao, khiến lợi nhuận thực tế thấp hơn kỳ vọng của nhà đầu tư.

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư shophouse

• Chọn vị trí và đánh giá tiềm năng khu vực: Vị trí “mặt tiền vàng” vẫn là yếu tố quyết định thành công. Nhà đầu tư nên xem xét mật độ dân cư, lưu lượng giao thông và quy hoạch hạ tầng xung quanh.
• Phân tích mô hình khai thác phù hợp: Có thể linh hoạt giữa cho thuê dài hạn, ngắn hạn hoặc kết hợp kinh doanh dịch vụ. Sự sáng tạo trong khai thác sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.
• Lưu ý pháp lý và uy tín chủ đầu tư: Ưu tiên dự án có sổ đỏ lâu dài, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các thương hiệu uy tín để giảm rủi ro khi giao dịch.

Xu hướng tương lai của thị trường shophouse tại Việt Nam

Dịch chuyển đầu tư về đô thị vệ tinh và khu du lịch ven biển

Thay vì tập trung ở trung tâm, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Nhơn Trạch hay khu du lịch ven biển như Quy Nhơn, Phú Quốc – nơi tiềm năng tăng trưởng còn lớn.

Ứng dụng công nghệ và thiết kế thông minh

Shophouse tương lai sẽ chú trọng hơn đến công năng linh hoạt, thiết kế xanh, tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ trong quản lý – giúp nâng cao hiệu quả khai thác.

Xu hướng đầu tư bền vững

Nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm phát triển đồng bộ về hạ tầng, pháp lý minh bạch, cộng đồng dân cư sẵn có thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Sự phát triển của mô hình nhà phố thương mại tại Việt Nam

Từ năm 2015 trở lại đây, shophouse bùng nổ mạnh mẽ khi hàng loạt dự án đô thị tích hợp mô hình này để tăng giá trị thương mại. Nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Novaland, Nam Long… đã phát triển shophouse tại các vị trí trung tâm hoặc ven biển, tạo nên sức hút lớn trên thị trường.

Shophouse thu hút nhà đầu tư nhờ khả năng sinh lời “kép”: vừa có thể kinh doanh trực tiếp, vừa tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê. Hơn nữa, giá trị tài sản thường tăng theo tốc độ phát triển của khu đô thị, giúp loại hình này được xem là kênh đầu tư lâu dài, an toàn hơn so với căn hộ.

Thị trường nhà phố thương mại hiện nay tại Việt Nam

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung shophouse đang có xu hướng giảm trong khi nhu cầu vẫn ổn định. Giá bán trung bình dao động từ 120–300 triệu đồng/m² tùy vị trí, trong đó các dự án tại trung tâm thương mại hoặc gần trục giao thông chính luôn được săn đón.

Các khu đô thị mới như Vinhomes Ocean Park, Ecopark hay khu du lịch tại Phú Quốc, Hạ Long… đang nổi lên như “điểm vàng” cho đầu tư shophouse. Tuy nhiên, mức độ khai thác thực tế lại khác nhau tùy vào lưu lượng khách và khả năng vận hành.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, shophouse vẫn là phân khúc tiềm năng, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư cần chọn đúng vị trí, mô hình vận hành và định hướng dài hạn thay vì “lướt sóng”.

Đầu tư nhà phố thương mại (shophouse) vẫn là kênh hấp dẫn trong giai đoạn tới, đặc biệt khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư cần lựa chọn đúng vị trí, xác định chiến lược khai thác dài hạn và theo dõi xu hướng tiêu dùng mới để tối ưu hiệu quả sinh lời.