Điều kiện và thủ tục chuyển đất nông nghiệp thành đất ở mới nhất

Đất nông nghiệp là gì?

Luật Đất đai 2024 quy định, đất đai gồm 3 nhóm: Nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.

Đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển lên đất thổ cư phải được sự đồng ý bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo quy định mới nhất, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cần phải đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau:

Phải phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Căn cứ mới: Theo Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở căn cứ vào Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Điểm mới quan trọng: Luật mới đã thay đổi căn cứ từ "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện" (theo Luật 2013) thành "Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện". Điều này được đánh giá là tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân vì Quy hoạch cấp huyện có tầm nhìn dài hạn hơn (10 năm), thay vì phải chờ kế hoạch hàng năm.
• Cách kiểm tra: Người dân cần liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc tra cứu tại cổng thông tin điện tử (nếu có) để xác định thửa đất của mình có nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở (Đất thổ cư) hay không.

Phải được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định: Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa với việc, nếu tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chưa có sự cho phép bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

• Các bước chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Bước 1: Kiểm tra quy hoạch khu đất

• Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp xã để tra cứu thông tin quy hoạch.
• Nếu khu đất nằm trong quy hoạch đất ở, bạn có thể nộp hồ sơ chuyển đổi.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• CMND/CCCD của người sử dụng đất.

Bước 3: Nộp hồ sơ và chờ thẩm định

• Nộp tại UBND cấp huyện nơi có đất.
• Cơ quan TN&MT sẽ kiểm tra thực địa, xác minh điều kiện chuyển đổi, và trình UBND phê duyệt.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất và nhận kết quả

• Sau khi hồ sơ được chấp thuận, người dân nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.
• Cuối cùng, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cập nhật mục đích sử dụng mới là đất ở (thổ cư).

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu quy định);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng);
• Các giấy tờ liên quan khác (nếu có), như: Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; Giấy tờ chứng minh nhu cầu, mục đích sử dụng đất hợp lý (nếu được yêu cầu).

Ngoài ra, tùy từng địa phương, UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai có thể yêu cầu bổ sung thêm tài liệu để đảm bảo tính pháp lý của hồ sơ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người dân nộp tại:

• Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện, hoặc
• Văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh cấp huyện) nơi có thửa đất.

Tại đây, cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra sơ bộ hồ sơ và cấp phiếu tiếp nhận, ghi rõ ngày trả kết quả.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Cơ quan quản lý đất đai (Phòng Tài nguyên và Môi trường) sẽ kiểm tra, thẩm định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ thông báo để người dân bổ sung.
• Khi hồ sơ được chấp thuận, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm:

            - Tiền sử dụng đất (tính theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể);

            - Thuế, lệ phí trước bạ (nếu có);

            - Các khoản phí khác liên quan đến việc cập nhật, cấp Giấy chứng nhận.

Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo chi tiết mức tiền cần nộp cho người sử dụng đất.

Bước 4: Nhận quyết định và cập nhật thông tin đất đai

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính:

• UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin mới vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý sổ đỏ, và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã ghi nhận mục đích mới là đất ở).

Người sử dụng đất cần kiểm tra lại thông tin trên Giấy chứng nhận để đảm bảo chính xác trước khi nhận.

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu phổ biến, nhất là tại các khu vực đang đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, đây là thủ tục mang tính pháp lý cao, đòi hỏi người dân phải nắm rõ điều kiện, quy hoạch, trình tự và nghĩa vụ tài chính để tránh vi phạm và bị xử phạt.