Quy trình đầu tư dự án

Trang chủ > Quy trình đầu tư dự án

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

calendar23 tháng 8, 2022

Đối với các nhà đầu tư mới, quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản vô cùng quan trọng và cần nắm chắc trong lòng bàn tay. Cùng theo dõi bài viết sau của Đất vàng Việt Nam để hiểu rõ hơn về quy trình trên bạn nhé.

news

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp đối với quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Tìm kiếm quỹ đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của các nhà đầu tư bất động sản. 

Khu đất kinh doanh bất động sản có hai hình thức: một là thuê lại đất từ các đối tác kinh doanh hoặc thuê đất thuộc quỹ nhà nước quản lý; hai là mua đất của đối tác khác. Các nhà đầu tư thường cân nhắc việc mua đất ở đâu, giá bao nhiêu và khi nào dựa trên sự phù hợp của nó.

Đất phù hợp là đất ở vị trí chiến lược, nơi có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều loại hình dịch vụ (như đã định nghĩa ở trên) và có giá trị pháp lý. 

Một mảnh đất được coi là có giá trị pháp lý nếu nó được chính quyền địa phương cấp giấy phép đầu tư và hoạt động. 

Ngoài ra, bất kỳ thửa đất nào ở Việt Nam hiện đang bị kiểm soát quy hoạch để sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó(quy hoạch cho mục đích thương mại, hoặc quy hoạch cho mục đích công cộng, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì vậy nhà đầu tư phải kiểm tra sự phù hợp của các thông số quy hoạch với mục đích thương mại của họ. 

Để biết thông tin về quy hoạch đất đai, nhà đầu tư có thể tham khảo ý kiến ​​của các cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh như Sở Xây dựng và Quy hoạch tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các chuyên gia quy hoạch có thẩm quyền của UBND tỉnh để quản lý đất đai. Trường hợp khu đất chưa được UBND tỉnh quy hoạch thì nhà đầu tư phải có văn bản xin chủ trương quy hoạch theo ý của họ.

Quy trình lập các dự án đầu tư xây dựng công trình

Xem thêm: Quy trình vay tiền mua nhà trả góp tại các Ngân hàng

Kết quả của bước tìm kiếm và xác nhận sự phù hợp của khu đất, nhà đầu tư phải ký hợp đồng với các đối tác kinh doanh khác để thuê, mua đất và chấp thuận chủ trương quy hoạch của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi quản lý hành chính khu đất hoặc nếu là khu đất do Nhà nước quản lý thì phải có hợp đồng thuê đất đã ký với Ủy ban nhân dân tỉnh.

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như đã mô tả trong Bước 1, đất đai thường được kiểm soát khống chế quy hoạch cho các mục đích kinh tế hoặc xã hội. Các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến đất được quy hoạch để sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại. 

Vậy đầu tư theo mô hình kinh doanh nào? Các nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của mình để đưa ra các ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của các nhà đầu tư khác nhau nhưng đều dựa trên cơ sở chung là căn cứ vào thị trường. 

Khi đưa ra quyết định đầu tư trong trường hợp không có dữ liệu thị trường đáng tin cậy, các quyết định được đưa ra trong môi trường rủi ro. Các nhà đầu tư thận trọng họ sẽ nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Thực hiện nghiên cứu thị trường để thử nghiệm một ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ việc đưa ra quyết định trong môi trường rủi ro sang việc đưa ra quyết định trong một môi trường cụ thể. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở… Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và sức chứa của từng thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm tra khả năng tồn tại của các ý tưởng kinh doanh và đề xuất hướng đi của dự án.

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Xem thêm: Quy trình 8 bước bán bất động sản dành riêng cho ng ty môi giới

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng của dự án dựa trên các tiêu chí sau:

  • Thiết lập mô hình kinh doanh hiệu quả;

  • Thiết kế các ý tưởng kiến ​​trúc mang tính đặc trưng, ​​phong cách ấn tượng, hiệu quả cao và cảnh quan đẹp.

  • Hiệu quả đầu tư đã được chứng minh;

  • Đảm bảo chất lượng, tiến độ và kinh phí của quá trình xây dựng;

  • Đảm bảo doanh thu và lợi nhuận.

Dựa vào các tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ các nội dung sau:

  • Loại hình kinh doanh dịch vụ do dự án cung cấp, và ưu điểm của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện có trên thị trường hiện nay;

  • Ý tưởng kiến ​​trúc là như thế nào, tính độc đáo của kiến trúc;

  • Chỉ rõ các đặc điểm kỹ thuật;

  • Thị trường mục tiêu;

  • Làm thế nào để quản lý đầu tư và khai thác?

Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính được thiết kế để xác định khả năng sinh lời của một dự án và bao gồm các tiêu chí chính sau:

  • Ước tính toàn bộ chi phí dự án

  • Đề xuất phương án hợp tác kinh doanh;

  • Dự kiến ​​nguồn vốn vay;

  • Xây dựng mô hình phân tích dựa trên các giả định cơ bản của dự án;

  • Phân tích dòng tiền của toàn bộ vòng đời dự án, bao gồm vốn đầu tư, chi phí đầu tư,  doanh thu, vốn vay, chi phí vận hành, lợi nhuận, và các chỉ tiêu tài chính khác IRR, NPV, thời gian hoàn vốn,...

  • Phân tích mức độ nhạy cảm với những thay đổi của tỷ suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Xem thêm: Quy trình hoàn thiện thủ tục thành lập ng ty Bất động sản

Bước 6: Tìm nguồn vốn tài trợ cho dự án, lập hồ sơ dự án, xin giấy phép, vay vốn và triển khai dự án.

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn của dự án, chủ đầu tư tự cân đối vốn và quyết định huy động vốn để tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện tại, có rất nhiều cơ hội để huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc các khoản vay. 

Tuy nhiên, các kênh huy động này chỉ thực hiện được nếu dự án được cấp phép, phê duyệt hoặc lập dự án đầu tư chi tiết. Để được cấp phép, nhà đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, vì vậy cần phải huy động vốn trước. 

Trong giai đoạn này khi huy động vốn, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua việc ký kết biên bản hợp tác thỏa thuận đầu tư (MOU), nội dung như sau:

  • thỏa thuận về phí;

  • thỏa thuận về thời gian;

  • thỏa thuận về nguồn nhân lực;

  • thỏa thuận về cách thực hiện;

Sau khi nhà tài trợ của các bên ký văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ sẽ bắt đầu lập hồ sơ dự án, bao gồm các nội dung sau:

  • Đánh giá rải rác;

  • Đưa ra đánh giá tiền khả thi;

  • Các tài liệu, hồ sơ trao đổi nội bộ với các đối tác;

  • Báo cáo khả thi xây dựng của dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động như xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn,... để bắt đầu thực hiện công tác triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Thực hiện dự án bao gồm các công việc sau:

  • Thiết kế chi tiết;

  • Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng;

  • Vay và giải ngân vốn chủ sở hữu;

  • Tổ chức, giám sát và quản lý kế hoạch;

Kế hoạch giám sát, quản lý và phát triển dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án quá phức tạp, nguồn nhân lực của doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư không thể quản lý, hãy sử dụng dịch vụ tư vấn để thực hiện các công việc sau:

  • Đại diện khách hàng (có kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng);

  • Bán hàng và marketing;

  • Tư vấn và quản lý tài sản.

Lời kết

Trên đây là quy trình các bước phát triển một dự án kinh doanh bất động sản hiệu quả nhất mà Đất vàng Việt Nam muốn gửi tới bạn đọc.

Ngoài ra, tại chuyên mục Thông tin quy hoạch của Đất vàng cũng thường xuyên cập nhật những thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác nhất. Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.



Đất vàng Việt Nam
Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất
Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
Hotline: 0961.85.0990     
Email: info@datvangvietnam.net