Đầu tư bất động sản là gì? Các rủi ro và các kênh đầu tư BĐS

Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm các hoạt động như mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Khi tiến hành cải tạo bất động sản như một phần của chiến lược đầu tư, hoạt động này thường được gọi là phát triển bất động sản.

Nói cách khác, đây là quá trình đầu tư vốn vào việc phát triển các loại hình bất động sản để có thể thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai. Chẳng hạn, bạn có thể mua một mảnh đất hoặc căn nhà với giá N đồng và sau một thời gian, giá trị của nó có thể tăng lên thành N + 1 đồng.

Các loại hình và kênh đầu tư bất động sản

Tùy thuộc vào nhu cầu và tiêu chí của từng nhà đầu tư, có thể lựa chọn loại hình và kênh đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng của mình. Dưới đây là các loại hình và kênh đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay:

1. Đầu tư căn hộ chung cư

Với tình trạng quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng hạn chế, đầu tư vào căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng ngày càng phổ biến. Các sản phẩm căn hộ rất đa dạng, từ bình dân đến trung cấp và cao cấp, thường nằm tại các vị trí đẹp với dịch vụ tiện ích hiện đại. Chính vì vậy, thị trường căn hộ chung cư ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

2. Đầu tư nhà phố

Nhà phố cũng là một lựa chọn phổ biến trong đầu tư bất động sản. Mặc dù không còn mới mẻ, nhưng sức hút của nhà phố vẫn mạnh mẽ do nhu cầu cao và thị trường ổn định.

3. Đầu tư đất nền

Đất nền là một lựa chọn không thể bỏ qua cho những nhà đầu tư đã nắm rõ về bất động sản. Đây là loại hình đầu tư lâu đời nhưng vẫn thu hút nhiều sự quan tâm nhờ vào tiềm năng lợi nhuận cao. Khi quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng hạn chế, nhiều nhà đầu tư có ít vốn tìm đến các khu vực ven đô để đầu tư đất nền.

4. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Với sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch tại Việt Nam, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn xa lạ. Sự gia tăng lượng khách du lịch, cả trong nước và quốc tế, đã thúc đẩy nhu cầu về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng.

5. Đầu tư hoa viên nghĩa trang

Dù là một loại hình đầu tư mới mẻ tại Việt Nam, hoa viên nghĩa trang đang thu hút sự chú ý nhờ vào lợi nhuận thực tế mà nó mang lại. Trong khi loại hình này đã phổ biến trên thế giới từ lâu, ở Việt Nam, nó mới bắt đầu phát triển tại các tỉnh lân cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

6. Đầu tư nhà xưởng

Với sự mở rộng và phát triển của thị trường, nhu cầu thuê nhà xưởng và kho bãi ngày càng gia tăng, đặc biệt từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như doanh nghiệp nước ngoài. Đầu tư vào nhà xưởng để bán hoặc cho thuê đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn trong bối cảnh hiện nay.

7. Shophouse 

Shophouse, hay còn gọi là nhà phố thương mại, là loại hình kết hợp giữa kinh doanh và sinh sống. Loại hình này đang mang lại lợi nhuận ổn định, nhưng cũng có những rủi ro nhất định.

8. Officetel 

Loại hình Officetel, chủ yếu xuất hiện ở các thành phố lớn, đang dần trở nên phổ biến. Đây là một hình thức đầu tư mới với khả năng thu lợi nhuận hấp dẫn và ngày càng trở thành xu hướng, nhờ vào nhu cầu ngày càng tăng đối với các căn hộ văn phòng đa năng.

Những rủi ro khi đầu từ BĐS

1. Rủi ro về pháp lý

Khi tham gia đầu tư bất động sản, việc nắm rõ các yếu tố pháp lý của tài sản là rất quan trọng. Các giấy tờ liên quan cần phải đầy đủ và hợp pháp để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Những giấy tờ quan trọng mà nhà đầu tư cần xem xét bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Giấy phép đầu tư của dự án

• Giấy phép xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà

Mặc dù tài sản đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư vẫn cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Để làm điều này, bạn có thể tham khảo thông tin từ Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc xã, cổng thông tin điện tử của UBND cấp quận/huyện, hoặc hỏi ý kiến công chức địa chính cấp phường/xã và Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc xác định thông tin quy hoạch và tính hợp pháp của tài sản sẽ giúp bạn biết được các quyền và hạn chế liên quan đến việc xây dựng, phân lô, hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2. Rủi ro về thế chấp, tranh chấp

Một tình huống phổ biến là người bán chỉ cung cấp ảnh chụp hoặc bản photo của sổ đỏ, và yêu cầu bạn đặt cọc trước khi xem bản gốc. Trong trường hợp này, sổ đỏ có thể đang bị thế chấp. Để tránh rủi ro này, hãy yêu cầu xem sổ đỏ gốc trước khi quyết định mua.

Khi có sổ đỏ, bạn cần kiểm tra xem tên trên sổ có trùng với chứng minh thư của người bạn đang giao dịch không và xem xét tình trạng mối quan hệ của chủ sở hữu. Nếu người bán có vợ hoặc chồng, việc mua bán cần được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình để tránh tranh chấp.

3. Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ

Trước khi đầu tư, bạn cần đánh giá vị trí và không gian của bất động sản, bao gồm các yếu tố phong thủy, cấp thoát nước, điện và các vấn đề khác. Một mẹo hữu ích là xem xét tài sản vào những ngày mưa để đánh giá các vấn đề về hạ tầng xung quanh.

Cũng cần xem xét cơ sở hạ tầng hiện tại và các thay đổi dự kiến trong tương lai, cũng như sự thuận tiện của vị trí đối với các tiện ích như trường học, bệnh viện, và siêu thị.

4. Rủi ro về đòn bẩy tài chính

Nhiều nhà đầu tư cần vay vốn từ ngân hàng hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư khác khi mua bất động sản. Trước khi vay vốn, hãy cân nhắc kỹ lưỡng khả năng trả lãi và lập bảng dự toán chi tiết. Sử dụng đòn bẩy tài chính có thể mang lại lợi nhuận lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm:

• Con dao hai lưỡi: Nếu tính toán sai lệch, việc đầu tư có thể gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với những nhà đầu tư không có vốn cố định, điều này có thể dẫn đến thất bại.

• Lựa chọn khoản vay: Việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều quan trọng. Mức lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn so với vay vốn thông thường, và không tận dụng được các chính sách ưu đãi có thể làm giảm lợi nhuận và tăng rủi ro.

• Biến động thị trường: Thị trường bất động sản có thể biến động mạnh, ảnh hưởng đến đòn bẩy tài chính. Nếu giá bất động sản giảm hoặc đóng băng, đòn bẩy tài chính có thể phản tác dụng.

5. Rủi ro về tính thanh khoản

Tùy thuộc vào tiềm lực tài chính và tỷ suất lợi nhuận mong muốn, bạn cần xác định thời gian đầu tư. Những bất động sản ở vùng xa có thể gặp khó khăn trong việc bán hoặc cho thuê, dẫn đến tình trạng đọng vốn.

Nếu bạn muốn có tính thanh khoản cao và dòng tiền ổn định từ việc cho thuê, hãy chọn những tài sản ở trung tâm hoặc gần các tiện ích như trường học và bệnh viện. Không tính toán kỹ lưỡng có thể khiến bất động sản có tính thanh khoản thấp, gây khó khăn trong việc cho thuê hoặc bán.

6. Rủi ro về uy tín của nhà đầu tư

Đầu tư vào các dự án chung cư hoặc condotel có thể gặp rủi ro liên quan đến uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư vi phạm quy định như xây dựng trái phép, thế chấp dự án hoặc vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy, dự án có thể không được cấp sổ đỏ.

7. Rủi ro về định giá

Để đầu tư thành công, bạn cần mua bất động sản với giá thấp và bán với giá cao. Việc định giá bất động sản một cách chính xác là rất quan trọng để tránh mua vào lúc giá đã cao. Nếu không, bạn có nguy cơ mất tiền.

8. Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi

Nhiều chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm trong việc vận hành tòa nhà hoặc quản lý chuyên nghiệp, dẫn đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu và hiệu quả kinh doanh kém. Điều này có thể gây ra tranh chấp và ảnh hưởng đến uy tín của thương hiệu. Chế độ hậu mãi và chất lượng dịch vụ kém có thể làm tăng rủi ro trong đầu tư bất động sản.

Chiến lược đầu tư bất động sản 

Theo giới chuyên môn, có 3 chiến lược đầu tư bất động sản (BĐS) cơ bản được nhiều nhà đầu tư áp dụng, bao gồm:

1. Đầu tư tích lũy

Nhà đầu tư mua bất động sản để tích lũy tài sản. Họ thường ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường và giá cả cung cầu. Nhà đầu tư tích lũy giữ tài sản của mình lâu dài và chỉ bán khi giá trị tài sản đạt mức mong muốn. Hình thức này phù hợp với những nhà đầu tư có vốn lớn và khả năng chọn thời điểm bán hợp lý.

2. Đầu tư lướt sóng

Nhà đầu tư lướt sóng mua bất động sản với mục đích bán lại nhanh chóng để kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá. Họ tận dụng sự tăng giá ngắn hạn để thu lợi ngay tức thì. Tuy nhiên, hình thức này có rủi ro cao và yêu cầu sự nhanh nhạy để nắm bắt cơ hội thị trường.

3. Đầu tư gây ra dòng tiền

Nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích cải tạo, xây dựng và cho thuê lại. Hình thức này giúp tạo ra nguồn thu nhập ổn định và lâu dài. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có nguồn vốn đáng kể, kỹ năng quản lý và khả năng phát triển tài sản hiệu quả.

Những nguyên tắc đầu tư BĐS hiệu quả

Dưới đây là những nguyên tắc quan trọng mà nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý:

Sử dụng công cụ tài chính:Cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn) để gia tăng lợi nhuận tiềm năng, tuy nhiên cần đảm bảo tỷ lệ vay dưới 50% giá trị bất động sản để tránh rủi ro tài chính.

Đánh giá tính thanh khoản của dự án: Xác định khả năng bán lại nhanh chóng của bất động sản: "Có người mua ngay sau khi mua dự án không?", "Có thể bán nhanh với giá tốt nếu cần tiền gấp?", "Giá bán dự kiến sau 1-2 năm là bao nhiêu?".

Kiểm tra pháp lý của dự án: Lựa chọn mua bất động sản từ các chủ đầu tư uy tín để đảm bảo chất lượng, tiến độ hoàn thiện hạ tầng và tính pháp lý minh bạch. Đầu tư vào dự án có pháp lý rõ ràng giúp giảm rủi ro giao dịch và tăng khả năng thanh khoản.

Tập trung vào trí của dự án: Vị trí đắc địa có khả năng sinh lời cao sẽ tăng giá trị tài sản. Các dự án nằm ở trung tâm thành phố hoặc khu vực phát triển kinh tế quan trọng thường có giá trị cao hơn so với bất động sản ở vùng ven trung tâm.

Đánh giá hạ tầng và giao thông: Xem xét mạng lưới liên kết vùng và khu vực lân cận trong tương lai. Những dự án nằm tại các nút giao thông trọng điểm với kết nối dễ dàng sẽ có giá trị cao hơn và tiềm năng phát triển tốt hơn.

 Lựa chọn thời điểm khảo sát dự án: Thời điểm tối là thời điểm tốt nhất để khảo sát dự án với độ chính xác cao. Vào khoảng 20h - 21h, khi cao ốc và khu dân cư đã sáng đèn, hoạt động và sinh hoạt của cư dân sẽ rõ nét hơn.

Yếu tố trắc địa: Đầu tư vào bất động sản cần tính toán cẩn thận, đảm bảo giá đất mua phải cao hơn giá xây dựng. Khu vực với giá trị đất cao hơn giá xây dựng sẽ có tiềm năng đô thị hóa cao, trong khi dự án có mức giá xây dựng cao hơn sẽ phát triển chậm hơn và ít sinh lời.

Cộng đồng dân cư xung quanh: Đánh giá môi trường sống, văn minh khu vực và chất lượng hàng xóm để đảm bảo dự án đáp ứng nhu cầu và tiềm năng kinh doanh. Điều này ảnh hưởng lớn đến tính hấp dẫn và tiềm năng kinh doanh của dự án.

Lợi ích từ việc đầu tư Bất động sản

Đầu tư bất động sản có thể mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư, bao gồm:

Lợi ích tài chính: Bất động sản, đặc biệt là đất đai, thường được xem là tài sản có giá trị tăng theo thời gian và có tiềm năng sinh lời cao hơn so với các loại tài sản khác. Do đất đai có mối liên hệ chặt chẽ với tất cả các hoạt động của con người và diện tích đất không thể mở rộng, giá trị của đất sẽ ngày càng tăng khi dân số gia tăng.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Đầu tư bất động sản là một cách hiệu quả để đa dạng hóa danh mục đầu tư. Bất động sản có mối tương quan thấp với các loại tài sản khác như cổ phiếu và trái phiếu. Do đó, việc đầu tư vào bất động sản có thể giúp giảm thiểu rủi ro cho danh mục đầu tư tổng thể của nhà đầu tư.

Khả năng thương lượng linh hoạt: Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường, không có giá niêm yết cố định. Nhà đầu tư có thể thương lượng lại giá mua với người bán, giúp đạt được mức đầu tư và chi phí hợp lý hơn.

Lợi ích về mặt thuế: Chính phủ Việt Nam có một số chính sách ưu đãi thuế cho nhà đầu tư bất động sản. Các ưu đãi này có thể giúp nhà đầu tư tiết kiệm thuế và tăng lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình.

Trên đây là thông tin chi tiết về Đầu tư bất động sản mà Đất Vàng Việt Nam muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

​​Đất vàng Việt Nam

​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất

​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

​​Hotline: 0961.85.0990