Quy hoạch phân khu là gì? Quy định và nội dung quy hoạch phân khu

1. Quy hoạch phân khu là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017, uy hoạch được định nghĩa là việc sắp xếp và phân bố không gian cho các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng, tài nguyên và bảo vệ môi trường trên địa bàn nhất định.

Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Điều 3, đề cập đến quy hoạch phân khu trong quy hoạch đô thị, là quá trình chia nhỏ và xác định các chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể trong quy hoạch chung. Các nội dung cụ thể của quy hoạch này bao gồm:

• Quy hoạch các khu đất;

• Quy hoạch công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị;

• Quy hoạch mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật.

2. Nội dung của quy hoạch phân khu

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Quy hoạch đô thị 2009, nội dung quản lý theo đồ án quy hoạch quân khu bao gồm:

• Xác định ranh giới, phạm vi và tính chất của khu vực được quy hoạch;

• Đặc điểm vị trí, ranh giới, tính chất và quy mô các khu chức năng trong khu vực quy hoạch; các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, tối thiểu và cốt xây dựng đi với từng ô phố;

• Quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng và các yêu cầu kỹ thuật cụ thể đối với từng tuyến đường; phạm vi bảo vệ và hành lang an toàn cho các công trình hạ tầng kỹ thuật;

• Xác định các trục không gian chính và các điểm nhấn của đô thị;

• Định vị, quy mô, phạm vi bảo vệ và hành lang an toàn cho các công trình ngầm;

• Quản lý các khu vực bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan và bảo vệ môi trường.

3. Quy hoạch phân khu được lập tại khu vực nào?

Theo Điều 18 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 (đã được sửa đổi năm 2018), các loại quy hoạch đô thị được quy định như sau:

• Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây:

• Quy hoạch chung áp dụng cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và đô thị mới. Quy hoạch chung của thành phố trực thuộc trung ương cụ thể hóa quy hoạch tỉnh được lập tại thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho thành phố trực thuộc trung ương.

• Quy hoạch phân khu áp dụng cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới.

• Quy hoạch chi tiết áp dụng cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng.

• Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật là một nội dung trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; đối với thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật được lập riêng thành đồ án quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật.

• Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.

Do đó, quy hoạch phân khu áp dụng cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới.

4. Vai trò, nhiệm vụ của quy hoạch phân khu là gì?

Như đã đề cập trước đó, việc đầu tiên cần làm trong quy hoạch phân khu là  phải xác định rõ mục tiêu, ranh giới và quy mô của khu vực đất. Sau đó, phải lập bản quy hoạch chi tiết, bao gồm đầy đủ thông tin cần thiết. Cơ quan nhà nước sẽ tiến hành đánh giá và phân tích tình hình tự nhiên và điều kiện địa phương, đặc biệt là các vấn đề cơ bản như điểm mạnh và điểm yếu của kế hoạch quy hoạch phân khu.

Tiếp theo, nhà nước sẽ kiểm tra và xem xét kỹ lưỡng các chỉ tiêu sử dụng đất, dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của địa phương.

Ban quy hoạch sẽ thực hiện giám sát và kiểm tra tổng thể cảnh quan kiến trúc của các khu vực trong kế hoạch phân khu, chú ý đến các yếu tố như tuyến đường lớn, khoảng lùi và các công trình công cộng.

Trong quá trình phân khu, ban kế hoạch sẽ ưu tiên cân nhắc nguồn lực sẵn có của địa phương để đảm bảo kế hoạch phù hợp với sự phát triển hiện có.

Một điều quan trọng nữa là việc thu thập ý kiến từ cộng đồng, thông qua việc giới thiệu các phương án quy hoạch trên phương tiện thông tin đại chúng và tổ chức bỏ phiếu công khai để lấy ý kiến từ người dân.

Tổng kết lại, quy hoạch phân khu có 4 nhiệm vụ chính như sau:

• Xác định phạm vi ranh giới, diện tích và tính chất của khu vực được quy hoạch;

• Xác định chỉ tiêu dự kiến về việc sử dụng đất, dân số, hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội;

• Đảm bảo đúng yêu cầu, nguyên tắc về việc phân chia các khu chức năng. Việc phân khu phải phù hợp với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật và không gian kiến trúc với những quy hoạch chung đã được Nhà nước phê duyệt;

• Đánh giá môi trường chiến lược.

5. Quy định về đồ án quy hoạch phân khu

Điều 29 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định về đồ án quy hoạch phân khu như sau:

• Đồ án quy hoạch phân khu bao gồm các nội dung sau: xác định chức năng sử dụng từng khu đất; tổ chức không gian và kiến trúc cảnh quan toàn khu vực; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật cho từng ô phố; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp; mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phù hợp với các giai đoạn phát triển của đô thị; và đánh giá môi trường chiến lược.

• Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu phải tuân theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.

• Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch phân khu được xác định dựa trên thời hạn của quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị.

• Đồ án quy hoạch phân khu sau khi được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.

6. Có nên mua đất quy hoạch phân khu?

Trước hết để giải đáp vấn để trên, mọi người cần hiểu rõ một số quy định sau đây:

• Trước hết, trong vòng 5 năm từ khi công bố quy hoạch phân khu, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường. Chỉ sau khi đã có quy hoạch ít nhất 5 năm, người sở hữu mới được bồi thường và được hỗ trợ theo quy định hiện hành.

• Thứ hai, nếu xây dựng nhà trên mảnh đất thuộc diện quy hoạch sau khi đã công bố, người dân sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, họ vẫn có quyền sử dụng đất và nhà cho đến khi có quyết định thu hồi.

Vì vậy, không nên mua đất đang thuộc diện quy hoạch để tránh rắc rối sau này. Nếu vẫn quyết định mua do lý do cá nhân, cần kiểm tra diện tích bị ảnh hưởng và mức thiệt hại để đưa ra quyết định cân nhắc.

Việc kiểm tra quy hoạch cũng giúp người mua và các nhà đầu tư bất động sản biết mảnh đất có đặc điểm đắc địa như vị trí, mặt tiền, gần các công trình lớn, từ đó có thể đánh giá cơ hội đầu tư sinh lời.

Trên đây là thông tin chi tiết về Quy hoạch tỉnh và những quy định, quy trình lập quy hoạch tỉnh mà Đất Vàng Việt Nam muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

Đất vàng Việt Nam

​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất

​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

​​Hotline: 0961.85.0990