Các Trường Hợp Không Được Tách Thửa Đất, Nhà Đầu Tư Cần Biết [Cập Nhật 2024]

1. Tách Thửa Đất Là Gì?

- Tách thửa đất, còn được biết đến là quy trình tách sổ đỏ/sổ hồng, là quá trình chia nhỏ một khu đất hiện có thành hai hoặc nhiều phần nhỏ hơn, có thể được đăng ký tên chủ sở hữu mới. Thủ tục này phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy định hiện hành, tách thửa đất là quy trình chuyển giao quyền sở hữu từ một người sở hữu hiện tại sang một hoặc nhiều người khác.

2. Điều Kiện Tách Thửa Đất

- Để tách thửa đất và chia quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu các tài sản liên quan tại Việt Nam, cần tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Trong đó, Điều 188 của Luật Đất Đai 2013 đề cập đến các điều kiện cụ thể để thực hiện quy trình tách thửa đất:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ)

• Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng đất

• Thửa đất không có tranh chấp

• Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

• Không có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ư​ơng.

Xem thêm: Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

3. Các Trường Hợp Không Được Tách Thửa Đất

- Việc tách thửa đất phải tuân thủ các điều kiện quy định mới nhất, đặc biệt là theo Luật Đất Đai 2013. Các thửa đất không đáp ứng được các điều kiện này sẽ không được phép tách thửa. Cụ thể, có các trường hợp sau đây không được phép tách thửa đất:

a) Đất Không Có Sổ Đỏ/ Sổ Hồng

- Loại đất không có sổ đỏ là những khu vực chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật. 

- Việc tách thửa đất thường diễn ra trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng, hoặc cho thuê một phần của thửa đất. Theo Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất Đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ/sổ hồng, trừ khi có các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và các trường hợp được nhận thừa kế đất quy định tại khoản 1 Điều 186. 

- Tuy nhiên, ở một số tỉnh, dù đất không có sổ đỏ/sổ hồng, nhưng nếu đủ điều kiện để được cấp, thì vẫn có thể được tách thửa đất nếu chủ sở hữu mong muốn.

b) Đất Đã Hết Thời Hạn Sử Dụng

- Về thời hạn sử dụng, đất được chia thành 2 nhóm là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đối với nhóm đất sử dụng có thời hạn, nếu một thửa đất không còn trong thời hạn sử dụng thì không thể thực hiện chuyển nhượng, cho, tặng, thế chấp vay tiền cũng như tách thửa.

c) Đất Có Tranh Chấp

- Trong Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng.

- Ngoài ra, tại quyết định về điều kiện tách thửa của UBND một số tỉnh, thành cũng quy định rất rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.

d) Đất Đang Bị Kê Biên Thi Hành Án

- Tương tự như đất đang trong tình trạng tranh chấp, khi đất đang bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng, cho thuê, thế chấp và tách thửa đều bị ngăn chặn và không thể thực hiện được. Điều này là do việc kê biên nhằm đảm bảo tính công bằng và thi hành án một cách hiệu quả. Ngoài ra, theo Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008, người phải thi hành án hoặc người đang giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất bị kê biên, phải nộp các giấy tờ này cho cơ quan thi hành án dân sự.

e) Đất Đã Có Thông Báo Thu Hồi

- Tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

- Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

f) Đất Không Đủ Diện Tích Tối Thiểu Cho Phép Tách Thửa

- Diện tích đất tối thiểu được hiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn, đối với cụ thể diện tích tối thiểu sẽ được UBND tỉnh quy định khác nhau theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất, qua đó  đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa. 

g) Đất Không Phù Hợp Với Quy Hoạch Sử Dụng Đất

- Theo quy định tại Điều 6 Khoản 1 của Luật Đất Đai 2013, một trong các nguyên tắc cơ bản về sử dụng đất là tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nguyên tắc này cũng được các cơ quan địa phương áp dụng đối với việc tách thửa đất. Điều này có nghĩa là đất cần được tách thửa phải phù hợp với các quy định của quy hoạch địa phương. Điều này đồng nghĩa với việc các loại đất thuộc dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch không được phép tách thửa.

4. Mua Đất Không Tách Thửa Được Làm Thế Nào?

a) Mua Thêm Một Thửa Đất Liền Kề Và Hợp Thửa

- Nếu có thể, bạn hãy mua thêm một thửa đất liền kề với thừa đất không đủ diện tích tách thửa của bạn. Sau đó, bạn có thể hợp nhất hai thửa đất này thành một thửa đất lớn hơn, đáp ứng được diện tích tối thiểu cho việc tách thửa. Nếu diện tích sau khi hợp thửa đủ lớn, bạn có thể tiếp tục tách thửa thành hai thửa đất riêng biệt nếu muốn. Điều quan trọng là việc này cần được thực hiện theo quy định pháp luật và được cấp sổ đỏ cho thửa đất mới tách thửa được.

b) Hợp Thửa Đất Đứng Tên Đồng Sở Hữu

- Nếu thửa đất của bạn không đủ diện tích để tách thửa, ra sổ riêng, bạn có thể làm thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác để đồng sở hữu và cùng đứng tên sổ chung. Cách làm này sẽ giúp thửa đất của bạn được cấp sổ, tuy nhiên cần lưu ý những hạn chế của đất chung sổ trong mua bán, chuyển nhượng, thế chấp sau này. Do những người đồng sở hữu đều có quyền ngang nhau đối với thửa đất nên nếu muốn bán, tặng, cho hay thế chấp để vay vốn ngân hàng thì bạn cần được sự đồng thuận của tất cả các cá nhân có tên trên sổ đỏ chung.

​Xem thêm:  Diện tích tim tường là gì? Cách phân biệt giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủy

Trên đây là các thông tin về tách thửa đất và các trường hợp không được tách thửa đất mà Đất Vàng Việt Nam muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

​​Đất vàng Việt Nam
​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất
​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
​​Hotline: 0961.85.0990

​