Quy trình và pháp lý mua đất nền dự án nhà đầu tư nào cũng nên nắm rõ

Đất nền là gì? Có nên mua đất nền dự án

Với những người mua nhà lần đầu, đặc biệt khi mua đất nền dự án, vấn đề pháp lý luôn được đặt lên đầu. Hiện nay, các quy định về chuyển nhượng đất đai được quy định chi tiết tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Các quy định pháp luật này khá rõ ràng về việc mua bất động sản đất nền dự án, giao kết hợp đồng và phân phối sổ cho các cá nhân.

Đất nền là một khái niệm dùng để chỉ đất mà con người hầu như chưa tác động vào. Các tác động cụ thể, chẳng hạn như san lấp mặt bằng, đào đất, xây dựng,... Điều này giúp mặt đất nền duy trì được trạng thái nguyên sơ.

Xem thêm: Quy trình định giá nhà đất bạn nên biết

Từ đất nền này, người ta chia ra nhiều loại đất nền khác nhau tùy theo mục đích sử dụng.

• Đất nền dự án: Là lô đất nằm trong dự án do chủ đầu tư quy hoạch. Khu đất của dự án này chưa khởi công, chưa hoàn thiện, đang trong giai đoạn triển khai sơ bộ.

• Đất thổ cư: Là đất ở và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, không sử dụng vào mục đích nông nghiệp, ở cả nông thôn và thành thị. Việc sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi xã hội trọn đời hoặc các khu vườn nhỏ gắn liền với nhà ở.

• Đất liền kề: Khái niệm đất liền kề cũng gần giống như đất nền của dự án. Đây cũng là những lô đất trong khu vực xây dựng dự án. Tuy nhiên, các khu đất được bố trí gần nhau theo một cấu trúc nhất định và có diện tích như nhau. Do đó, việc phân biệt đất nền dự án và đất nền liền kề cần dựa trên nhiều yếu tố khác nhau.

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

Bạn nên dành thời gian tìm hiểu quy trình pháp lý do nhà nước yêu cầu trước khi đi vào các quy định cụ thể cần lưu ý khi mua bất động sản đất nền dự án. Đặc biệt, cá nhân được mua đất nền sau khi chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, làm thủ tục xin UBND tỉnh cấp phép phân lô bán nền. Nghĩa là, nhà đầu tư chỉ được bán đất nếu họ được phép.

Xem thêm: Cách nhận biết sổ hồng giả và sổ hồng thật mà nhà đầu tư nào cũng nên nắm chắc

Ngoài ra, khi mua đất nền dự án, hai bên mua và bán cần phải xác lập hợp đồng mua bán. Luật đã dành những điều luật cụ thể về hợp đồng. Trong số đó, người mua và nhà đầu tư có thể xác lập hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng đầu tư. Do đó, việc thanh toán sẽ được thực hiện theo từng đợt. Người mua sẽ chịu trách nhiệm xây dựng nhà theo thiết kế của chủ đầu tư.

Khi hai bên ký hợp đồng thì người mua nhà như vậy sẽ thu được thành quả là cả nhà và đất. Chủ đầu tư sẽ làm thủ tục sang tên cho người mua. Để đảm bảo pháp lý, hợp đồng cần được công chứng.

Việc cấp sổ đỏ cho các thửa đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Lưu ý pháp lý khi mua đất nền dự án

1. Tìm hiểu rõ về chủ đầu tư

Tình hình thực tế hiện nay cho thấy, giá nhiều dự án đất nền khá rẻ, từ vài triệu đến vài chục triệu một m2 tùy diện tích. Nhưng theo các chuyên gia, nếu giá bán của khu đất định mua thấp hơn nhiều so với giá bán của dự án liền kề thì nên xem xét tính khả thi và khả năng hoàn thành của dự án. Bạn không nên thấy những dự án bất động sản giá rẻ mà lao vào vì có thể bạn sẽ gặp phải một dự án đã chết hoặc không còn khả thi.

Xem thêm: Chia sẻ kinh nghiệm sử dụng lãi suất vay mua nhà tốt nhất 2022

Để nắm được khả năng tồn tại của một dự án phân lô, bạn nên chọn dự án từ chủ đầu tư uy tín, tổng hợp các yếu tố như: Tiểu sử tốt, năng lực tài chính vững vàng được thể hiện trên báo cáo tài chính hàng năm gần đây nhất, danh tiếng truyền thông, khảo sát mức độ hài lòng của người cư ngụ tại dự án của chủ đầu tư.

2. Tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý của dự án đất nền, chỉ giao dịch khi có giấy tờ rõ ràng

Để giao dịch mua đất nền dự án rõ ràng, minh bạch, cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư dự án hoặc đơn vị phân phối đất xuất trình các giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án,thiết kế xây dựng dự án tương lai, đồ án quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, giá trị lô đất, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, thủ tục pháp lý,...

Ngoài ra, bạn cần xem dự án thửa đất của mình đã nhận được quyết định giao đất của cơ quan chức năng hay chưa và có các thủ tục, hồ sơ được duyệt như quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay không.

Đặc biệt, bạn cần biết rằng theo văn bản Nghị định số 181/2004 / NĐ-CP có hiệu lực ngày 16/11/2004 chỉ đạo UBND huyện và các cơ quan liên quan thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được xác định thiết kế thẩm định và phù hợp với định hướng không gian, kiến ​​trúc, cảnh quan đã được phê duyệt, tức là chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh trước khi bán.

3. Tránh mua đất nền dự án chung sổ đất

Nếu bạn mua đất nền dự án và sử dụng sổ chung thì sau này sẽ xảy ra tranh chấp và bạn sẽ gặp rất nhiều rắc rối như vấn đề bạn gặp phải: do không đủ diện tích để chia nhỏ nên không tách sổ được, một số người đồng ý còn một số người thì không, đặc biệt là nếu bạn mua đất chung sổ, bạn có thể không xác định được vị trí của mảnh đất.

4. Để ý phần tiến độ thanh toán tiền

Đất nền giá rẻ hay mua trả góp bạn sẽ phải trải qua nhiều bước phức tạp nên cần nhờ đến sự tư vấn của luật sư, chuyên viên kinh doanh bất động sản có kinh nghiệm.

Khi ký hợp đồng phải xem xét kỹ các hồ sơ, tài liệu, pháp lý liên quan của dự án. Dự án có được gọi là đất sạch hay không rất quan trọng vì vấn đề giải phóng mặt bằng là một vấn đề rất khó.

Bạn cũng cần lưu ý những điểm sau để thương lượng giá chính xác khi mua đất nền dự án:

• Nếu quá hạn 15 ngày bên mua không thanh toán đủ tiền sẽ bị phạt 1/4 giá trị hợp đồng, chủ đầu tư toàn quyền quyết định.

• Một số chương trình có liên kết với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng vay vốn, nhưng thường chỉ hỗ trợ người mua có thu nhập ổn định và khá cao, vì vậy bạn cần xem mình có thể vay được bao nhiêu trước khi đầu tư.

• Nếu không cẩn thận, bạn có thể mua phải đất trong diện giải tỏa.

Xem thêm: Giá đất 2022 có tăng không? Kinh nghiệm lựa chọn thời điểm đầu tư giá đất

5. Đảm bảo đủ tài chính và lựa chọn dự án đất nền phù hợp

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng trong quy trình mua đất nền dự án, hãy xem xét khả năng tài chính của bạn khi mua đất lần đầu tiên. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn được mảnh đất vừa túi tiền để mua đồng thời hạn chế rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn là hãy sử dụng số tiền hiện có của mình để mua. Hạn chế tuyệt đối số tiền vay ngân hàng quá nhiều, vượt quá 50% giá trị lô đất. Ngoài ra, nếu muốn đầu tư với người thân, bạn bè, tốt nhất ngay từ đầu nên hứa hẹn và thống nhất rõ ràng trách nhiệm và nghĩa vụ của hai bên, để tránh những rắc rối sau này.

Trên đây là những chia sẻ về yếu tố pháp lý khi được chúng tôi tổng hợp chi tiết. Hy vọng bài viết này sẽ giúp các nhà đầu tư có thêm những kiến thức cùng kinh nghiệm bổ ích khi đầu tư vào đất nền dự án.

​​​Đất vàng Việt Nam
​​​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất
​​​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
​​​​Hotline: 0961.85.0990     
​​​​Email: info@datvangvietnam.net