1. Bất động sản nông nghiệp là gì?

Bất động sản nông nghiệp (Agricultural real estate)  là loại hình bất động sản tập trung đất đai với quy mô lớn để đầu tư sản xuất và kinh doanh nông nghiệp, ứng dụng công nghệ cao nhằm cung cấp các sản phẩm nông sản, chế biến và xuất khẩu, đảm bảo yếu tố môi trường và hướng tới phát triển bền vững.

Bất động sản nông nghiệp là bất động sản được vận hành,  khai thác các lợi ích từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.

Việc đầu tư bất động sản nông nghiệp diễn ra trên đất nông nghiệp. Theo mục đích sử dụng đất, nhóm đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vậtt khác được pháp luật cho phép;

Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh."

2. Sự hình thành của BĐS nông nghiệp 

Mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp ban đầu được hình thành để phát triển các trang trại chăn nuôi và trồng trọt, như trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá, tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng…

Dần dần, các nhà đầu tư đã xây dựng và cho thuê loại hình bất động sản này phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, tạo cơ hội trải nghiệm nông nghiệp cho khách tham quan. Đồng thời, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư tài chính để thu lợi nhuận từ việc khai thác các vườn hoa, vườn cây phục vụ cho nhu cầu chụp ảnh, quay phim, và tổ chức nghỉ dưỡng gia đình, tập thể.

Như vậy, mô hình này cho phép kết hợp giữa kinh doanh nông nghiệp và du lịch sinh thái, giúp chủ bất động sản quảng bá sản phẩm và tối ưu hóa lợi nhuận từ cả hai nguồn thu – sản xuất nông nghiệp và kinh doanh du lịch sinh thái.

Có thể bạn chưa biết: 

• Dịch vụ bất động sản là gì? Các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS
  
• Đầu cơ bất động sản là gì? Có rủi ro không? Thời điểm đầu cơ BĐS
  

3. Cách thẩm định giá bất động sản nông nghiệp 

Có nhiều phương pháp định giá bất động sản nông nghiệp, nhưng phương pháp phổ biến nhất là phương pháp so sánh trực tiếp theo cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp này được coi là tối ưu, với độ chính xác cao và được các thẩm định viên tại Việt Nam cũng như quốc tế ưa chuộng.

Đây là phương pháp thẩm định giá thông qua việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá trên cơ sở phân tích mức giả của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08

Phương pháp so sánh thường được áp dụng cho các tài sản có giao dịch phổ biến. Thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá của tài sản so sánh, tăng hoặc giảm tùy vào các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định, từ đó xác định giá trị phù hợp cho tài sản thẩm định.

3.1. Các bước tiến hành thẩm định giá bao gồm: 

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trưởng hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

• Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất nông nghiệp cần thẩm định giả có ảnh hưởng đến giá trị của thừa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp cổ những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

• Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Dựa trên các đặc điểm này, xác định cơ sở giá trị của thẩm định, là giá trị thị trường hay phi thị trường.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Lập kế hoạch thẩm định để xác định rõ phạm vi công việc, tiến độ thực hiện và các nhiệm vụ cần hoàn thành trong quá trình thẩm định.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

• Thu thập các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giả bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.

• Tìm kiếm các thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền...

Bước 4. Phân tích thông tin.

Phân tích toàn bộ thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất mục tiêu và các bất động sản so sánh, nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đến giá trị cuối cùng của thửa đất.

Bước 5. Xác định giá trị đất cần thẩm định giá.

Dựa vào các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giả, chứng thư thẩm định giả và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giả và hồ sơ thẩm định giá.

• Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:

• Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 

• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giả ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là thông tin về Bất động sản nông nghiệp là gì? Sự hình thành và cách thẩm định giá mà Đất Vàng Việt Nam https://datvangvietnam.net/ muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

​​Đất vàng Việt Nam

​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất

​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

​​Hotline: 0961.85.0990

• Tham khảo thêm dịch vụ của chúng tôi: Thông tin giá đất