Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ bất động sản là một khoảng thời gian mà thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn thăng trầm, từ tăng trưởng mạnh đến suy giảm. Chu kỳ này bao gồm bốn giai đoạn chính: phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Mỗi chu kỳ thường kéo dài từ 7 đến 9 năm, với những biến động khác nhau và có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị, xã hội, tâm lý nhà đầu tư, v.v.

Sự biến động của nền kinh tế và sự thay đổi của cung – cầu trên thị trường thường được biểu thị qua biểu đồ của chu kỳ bất động sản. Vì vậy, việc nắm vững chu kỳ này là rất quan trọng để các nhà đầu tư có thể dự đoán và đưa ra các quyết định đầu tư hiệu quả, từ đó giảm thiểu rủi ro.

Các yếu tố ảnh hưởng tới chu kỳ bất động sản

Trên thực tế sự biến động trong chu kỳ bất động sản xảy ra do ảnh hưởng của nhiều yếu tố từ vi mô đến vĩ mô. Cụ thể: 

Yếu tố vĩ mô

• Nền kinh tế: Tình hình kinh tế chung của quốc gia và khu vực có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Sự biến động kinh tế bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp,… đều có thể tác động đến hoạt động mua bán và đầu tư trong lĩnh vực này. Khi nền kinh tế phát triển mạnh, người tiêu dùng thường có xu hướng đầu tư nhiều vào bất động sản vì họ tin rằng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, người tiêu dùng sẽ lo ngại về tương lai, do đó thường trì hoãn việc đầu tư vào bất động sản, dẫn đến giảm cầu và giảm giá trị bất động sản.

• Chính sách nhà nước: Các chính sách liên quan đến bất động sản như luật thuế, quy hoạch, tín dụng, lãi suất, hỗ trợ tài chính, v.v. có thể tác động mạnh mẽ đến chu kỳ vận hành của thị trường này. Ví dụ, việc chính phủ đầu tư vào hạ tầng như các dự án giao thông, cơ sở hạ tầng công cộng,… có thể làm tăng giá trị cho các khu vực bất động sản. Hoặc khi áp dụng chính sách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có thể kích thích đầu tư và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

• Lãi suất ngân hàng: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sức mua của người tiêu dùng tiềm năng. Khi lãi suất thấp và hạn mức cho vay tăng cao, người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận vốn vay và kích thích nhu cầu mua nhà. Ngược lại, lãi suất ngân hàng cao sẽ là rào cản cho nhiều người có ý định mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản.

Yếu tố vi mô

• Cấu trúc dân số: Sự thay đổi về cấu trúc dân số và xu hướng nhập cư có thể tác động lớn đến nhu cầu và nguồn cung của thị trường bất động sản. Ví dụ, sự gia tăng dân số trong một khu vực (đặc biệt là các khu vực đô thị) có thể dẫn đến tăng cầu nhà ở. Điều này tạo ra cơ hội đầu tư mới và thúc đẩy giá bất động sản tăng cao.

• Tâm lý nhà đầu tư: Tâm lý nhà đầu tư phản ánh quan điểm của họ về thị trường (lạc quan hoặc bi quan) và có thể gây ra các biến động lớn về giá cả cũng như hoạt động giao dịch bất động sản. Trong các giai đoạn lạc quan, nhà đầu tư thường có xu hướng mua vào mạnh mẽ với hy vọng giá sẽ tăng nhanh và thu về lợi nhuận lớn. Điều này có thể dẫn đến sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản và gia tăng sức hút của thị trường. Ngược lại, khi tâm lý bi quan, nhà đầu tư thường rút lui và trì hoãn việc mua vào, dẫn đến giảm cầu và giảm giá bất động sản.

• Cung cầu bất động sản: Mối quan hệ giữa cung và cầu bất động sản trong một khu vực có thể tạo ra các giai đoạn thăng trầm của thị trường. Khi cung nhà ở vượt quá cầu, thị trường có thể trở nên bão hòa, dẫn đến giá bất động sản giảm. Ngược lại, nếu cầu nhà ở vượt quá cung, thị trường có thể trở nên căng thẳng với giá cả tăng cao và cạnh tranh gay gắt giữa các người mua.

Những giai đoạn của chu kỳ BĐS là gì?

Chu kỳ của bất động sản biến động theo thời gian, trải qua 4 giai đoạn chính là phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái.

Giai đoạn phục hồi

Là một giai đoạn mà thị trường bắt đầu phục hồi sau một giai đoạn suy thoái, có những tín hiệu tích cực trong hoạt động mua bán và đầu tư bất động sản. Đặc điểm của giai đoạn này bao gồm::

• Nhu cầu: Bắt đầu tăng dần nhưng chưa bùng nổ.

• Giá cả: Bắt đầu nhích lên sau thời gian dài giảm giá, mức tăng chậm.

• Giao dịch: Tăng cao hơn so với suy thoái nhưng thấp hơn so với mở rộng.

• Tâm lý thị trường: Đầu tư có dấu hiệu tích cực nhưng còn thận trọng.

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng song chưa thực sự bùng nổ. Nhưng đây lại là thời điểm tốt để mua bất động sản dưới giá trị thị trường đang trong tình trạng khó khăn về tài chính. Nhà đầu tư nên tiến hành nâng cấp, sửa sang lại các bất động sản này để gia tăng giá trị tài sản, đồng thời sẵn sàng bắt lấy cơ hội khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian của giai đoạn phục hồi có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố nhưng thường kéo dài từ 1 đến 2 năm.

Giai đoạn mở rộng

Đây là giai đoạn mà nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng cao. Trong giai đoạn này, hoạt động mua bán, đầu tư bất động sản thường đạt đến mức đỉnh điểm và có xu hướng mở rộng với những đặc điểm sau:

• Nhu cầu: Tiếp tục tăng cao do kinh tế phát triển, thu nhập tăng, và chính sách hỗ trợ.

• Giá cả: Tăng nhanh, đạt mức cao nhất trong chu kỳ.

• Giao dịch: Tăng cao, thị trường sôi động.

• Tâm lý thị trường: Đầu tư mạnh mẽ với kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Nhìn chung giai đoạn này có nhiều  tiềm năng cho các nhà đầu tư bất động sản. Dù vậy, nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng và có chiến lược đầu tư phù hợp để tránh rủi ro. Chẳng hạn, nếu giá nhà đất “tăng phi mã” trong giai đoạn này thì rất dễ xảy ra tình trạng vỡ bong bóng bất động sản, khiến thị trường rơi vào suy thoái.

Giai đoạn tăng cung

Giai đoạn tăng cung là thời điểm mà các dự án BĐS mới được triển khai ồ ạt hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm dẫn đến nguồn cung bất động sản tăng lên đáng kể, vượt quá nhu cầu của thị trường. Dấu hiệu nhận biết giai đoạn tăng cung như sau: 

• Nguồn cung: Tăng cao hơn nhu cầu thị trường.

• Giá cả: Chững lại do nguồn cung tăng.

• Giao dịch: Giảm so với giai đoạn mở rộng.

• Tâm lý thị trường: Lo sợ bất động sản “đóng băng,” dẫn đến bán tháo để cắt lỗ.

Trong giai đoạn tăng cung, các nhà đầu tư tâm lý với lo sợ bất động sản bị “đóng băng”có chiều hướng giảm giá mạnh để thanh lý tài sản. Nhưng giai đoạn này thường không kéo dài quá lâu, vậy nên thay vì giảm giá mạnh nhà đầu tư nên kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi để nắm bắt cơ hội “sang tay” tài sản hiệu quả. 

Giai đoạn suy thoái

Giai đoạn suy thoái là giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, cũng là giai đoạn cuối cùng trong chu kỳ bất động sản. Đặc điểm của giai đoạn đoạn này như sau:

• Cung vượt cầu: Nguồn cung tăng cao trong khi nhu cầu giảm.

• Giá cả: Giảm mạnh do áp lực từ nguồn cung và nhu cầu sụt giảm.

• Giao dịch: Giảm mạnh, thị trường ảm đạm.

• Tâm lý nhà đầu tư: Lo lắng, bán tháo để cắt lỗ.

Có thể thấy trong giai đoạn này, tâm lý đám đông có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư cần giữ bình tĩnh, không nên vội vàng bán tháo tài sản mà cần có kế hoạch đầu tư dài hạn và kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi.

Chu kỳ bất động sản Việt Nam qua từng giai đoạn

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều chu kỳ phát triển và đóng băng trong hơn ba thập kỷ qua. 

Trong chu kỳ giai đoạn 1993 – 2026, thị trường Việt Nam có 3 điểm đóng băng cụ thể: 1995 – 1999, 2003 – 2006 và 2011 – 2013. Bên cạnh đó, khoảng thời gian 2020 – 2024 cũng được dự báo sẽ là giai đoạn đóng băng tiếp theo của thị trường BĐS. Trong đó, các năm 1993, 2003, 2013, 2023 là khoảng thời gian của chu kỳ bất động sản 10 năm với các đợt đóng băng dao động trước, trong hoặc sau chu kì 10 năm kể trên. 

Dưới đây là phân tích về năm chu kỳ bất động sản trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2026:

Giai đoạn 1993 – 1999

Giai đoạn 1993 – 1994: Đây là giai đoạn sốt đất lần thứ nhất tại thị trường Việt Nam. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua những thay đổi quan trọng: Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập ASEAN. Quốc hội Việt Nam cũng thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những chính sách này mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản, kích thích sự gia tăng nhu cầu và dẫn đến một đợt sốt đất.

Giai đoạn 1995 – 1999: Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ và độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước ban hành các Nghị định số 18 và 87 về thuê đất nhằm điều tiết thị trường và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Tuy nhiên, tình trạng xả hàng ồ ạt khiến thị trường rơi vào trạng thái cung vượt cầu. Nhu cầu giảm, giá bất động sản giảm mạnh, và thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2000 – 2006

Giai đoạn 2000 – 2002: Việt Nam bắt đầu chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá nhà đất mới, dẫn đến sự tăng mạnh của giá bất động sản, đạt đỉnh vào Quý II/2001. Quốc hội cũng ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2000 và Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư. Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua đợt sốt đất lần thứ hai trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2003 – 2006: Cuối năm 2003, thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng. Mặc dù giá nhà đất không giảm quá mạnh, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản giảm, khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán. Tình trạng này dẫn đến sự đóng băng kéo dài trong thị trường bất động sản, với khủng hoảng kéo dài đến năm 2006.

Giai đoạn 2007 – 2013

Giai đoạn 2007 – 2008: Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức WTO, mở ra cơ hội lớn cho làn sóng đầu tư sau hội nhập. Thị trường bất động sản chứng kiến đợt sốt đất lần thứ ba, với giá nhà đất tăng cao từ 50% – 70%, thậm chí lên đến 100%. Thị trường chuyển hướng từ đầu tư riêng lẻ sang các dự án bất động sản quy mô lớn.

Giai đoạn 2009 – 2013: Để kiểm soát hiện tượng bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát, Chính phủ ban hành chính sách thắt chặt tín dụng. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản, khiến giá giảm mạnh từ 30% – 40%. Đây được xem là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong 3 thập kỷ qua, với sự suy giảm sâu về giá và giao dịch.

Giai đoạn 2014 đến nay

Giai đoạn 2014 – 2018:  Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn "tan băng" và bắt đầu đợt sốt đất lần thứ tư. Giá bất động sản tăng mạnh từ 50% – 300%, xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới như shophouse, officetel, và condotel. Sự tăng trưởng này phản ánh sự phục hồi và nhu cầu cao trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2019 – 2020: Từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt trong các năm 2019 và 2020. Đà giảm tốc nhanh dần cho thấy sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn sốt đất.

Giai đoạn 2021 – 2022: Mặc dù có tình trạng bất ổn địa - chính trị và kinh tế toàn cầu, sốt đất vẫn tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương, khiến giá đất tăng cao. Tuy nhiên, các cơn sốt đất qua đi nhanh chóng, dẫn đến sự trầm lắng trong thị trường. Đặc biệt, từ tháng 5 đến tháng 9 năm 2021, thị trường gần như “đóng băng” do dịch Covid-19 và giãn cách xã hội. Từ tháng 10/2021, thị trường bắt đầu phục hồi tốt, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM.

Giai đoạn 2023 – 2026: Vào năm 2023, bất động sản có dấu hiệu phục hồi nhờ các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như giảm lãi suất vay và thực thi nhiều chính sách khuyến khích đầu tư. Thị trường đã tạo vùng đáy và đang dần phục hồi. Dự đoán từ Quý II/2024 sẽ có những tín hiệu tích cực, và tăng trưởng dự kiến sẽ tiếp tục trong giai đoạn 2025 – 2026.

Một chu kỳ bất động sản kéo dài bao lâu?

Theo nghiên cứu của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, chu kỳ trung bình của thị trường bất động sản thường kéo dài khoảng 18 năm. Tuy nhiên, khoảng thời gian này không phải là cố định và có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản bao gồm tốc độ phát triển của nền kinh tế, các chính sách của chính phủ, và tâm lý của các nhà đầu tư.

Chẳng hạn, sự thay đổi trong chính sách tài chính, các biện pháp điều tiết của chính phủ, hay tình hình kinh tế toàn cầu có thể tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, làm cho chu kỳ kéo dài hơn hoặc ngắn hơn so với mức trung bình. Do đó, việc dự đoán chính xác chu kỳ bất động sản là rất khó khăn, và thực tế có thể cho thấy chu kỳ này kéo dài hơn hoặc ngắn hơn so với những kết quả nghiên cứu hiện tại.

Trên đây là thông tin chi tiết về Chu kỳ bất động sản mà Đất Vàng Việt Nam https://datvangvietnam.net/ muốn chia sẻ với bạn. 

Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.

​​Đất vàng Việt Nam

​​Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất

​​Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

​​Hotline: 0961.85.0990

Xem thêm: 

• Bất động sản là gì? Đặc điểm và phân loại bất động sản
• Động sản là gì? So sánh bất động sản và động sản​
  

​